Upadłość konsumencka a mieszkanie – czy stracę dom lub mieszkanie?
W każdej rozmowie z osobą zadłużoną, która rozważa ogłoszenie upadłości konsumenckiej, pada jedno z najtrudniejszych pytań:
„Czy stracę mieszkanie?”
„Co z moim domem po upadłości?”
„Czy syndyk zabiera mieszkanie, w którym mieszkam?”
To lęk głęboko ludzki i zrozumiały – bo dla większości z nas dom to nie tylko nieruchomość, lecz bezpieczna przystań, historia rodziny i poczucie stabilności.
Dlatego w tym artykule, przygotowanym w oparciu o stan prawny na dzień 13 października 2025 r., wyjaśnię – krok po kroku – co rzeczywiście dzieje się z mieszkaniem w trakcie upadłości konsumenckiej, jakie są scenariusze, wyjątki oraz szanse na zachowanie dachu nad głową.
Zasada ogólna – majątek dłużnika wchodzi do masy upadłości
Na początek trzeba jasno powiedzieć:
zgodnie z art. 491(2) ust. 1 Prawa upadłościowego, z chwilą ogłoszenia upadłości cały majątek dłużnika staje się masą upadłościową, którą zarządza syndyk.
Oznacza to, że formalnie dłużnik traci prawo zarządu i rozporządzania swoim majątkiem – w tym nieruchomościami, mieszkaniem, domem, samochodem czy kontem bankowym.
Ale to jeszcze nie oznacza automatycznie, że musi on natychmiast opuścić mieszkanie.
Tu zaczyna się cała sztuka profesjonalnego prowadzenia sprawy – bo właśnie od analizy konkretnego stanu faktycznego zależy, czy mieszkanie zostanie sprzedane, czy też istnieje możliwość jego zachowania.
Scenariusz 1 – mieszkanie własnościowe bez hipoteki
To przypadek, w którym dłużnik jest właścicielem mieszkania (np. spółdzielczego własnościowego lub lokalu z księgą wieczystą), ale nie ciąży na nim kredyt hipoteczny.
W takiej sytuacji syndyk co do zasady ma obowiązek sprzedać mieszkanie, ponieważ wchodzi ono do masy upadłości, a środki uzyskane z jego sprzedaży są przeznaczane na zaspokojenie wierzycieli.
Jednak ustawodawca przewidział pewną ochronę dla dłużnika.
Zgodnie z art. 342a Prawa upadłościowego:
„Z kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania lub domu, w którym zamieszkiwał upadły, wydziela się mu środki odpowiadające przeciętnemu czynszowi najmu lokalu w tej samej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.”
W praktyce oznacza to, że dłużnik otrzymuje środki na wynajem innego mieszkania, by nie został z dnia na dzień bez dachu nad głową.
To realna, wymierna pomoc, dzięki której można spokojnie rozpocząć nowy etap życia po oddłużeniu.
Scenariusz 2 – mieszkanie lub dom z kredytem hipotecznym
To najczęstszy przypadek w praktyce kancelarii Eureka Restrukturyzacje.
W 2025 roku ogromna część osób ogłaszających upadłość to osoby, które nie są w stanie spłacać kredytu hipotecznego z powodu wzrostu rat, utraty pracy lub rozwodu.
Tu sytuacja jest bardziej złożona.
Zazwyczaj mieszkanie obciążone hipoteką zostaje sprzedane przez syndyka, a z uzyskanej kwoty pierwszeństwo zaspokojenia ma bank jako wierzyciel hipoteczny.
Ale – i to bardzo istotne – po sprzedaży:
- jeśli kwota uzyskana z licytacji nie wystarczy na spłatę całego kredytu, pozostała część długu ulega umorzeniu w postępowaniu upadłościowym,
- jeśli natomiast kwota ze sprzedaży przekroczy wartość kredytu, nadwyżka wraca do masy upadłości i służy zaspokojeniu pozostałych wierzycieli, a część może być przeznaczona na środki dla dłużnika.
Przykład z praktyki:
Pani Elżbieta z Warszawy miała kredyt hipoteczny na 520 tys. zł, a jej mieszkanie zostało sprzedane przez syndyka za 480 tys. zł. Bank odzyskał środki ze sprzedaży, natomiast brakujące 40 tys. zł zostało umarzone w planie oddłużenia. Dzięki temu pani Elżbieta nie tylko pozbyła się długów, ale również uzyskała środki na wynajem nowego lokum przez 18 miesięcy.
To pokazuje, że nawet utrata mieszkania nie jest końcem świata, a upadłość konsumencka może być początkiem nowego, spokojniejszego życia bez zadłużenia.
Scenariusz 3 – mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, komunalne lub socjalne
Inaczej wygląda sytuacja, gdy dłużnik mieszka w lokalu spółdzielczym lokatorskim albo mieszkaniu socjalnym.
W tych przypadkach dłużnik nie jest właścicielem lokalu, lecz jedynie jego użytkownikiem – a więc mieszkanie nie wchodzi do masy upadłościowej.
Oznacza to, że:
- syndyk nie ma prawa go sprzedać,
- dłużnik nie musi się obawiać utraty miejsca zamieszkania,
- może spokojnie kontynuować najem lub członkostwo w spółdzielni.
To jedna z kluczowych różnic, o której wiele osób nie wie – a błędne zakwalifikowanie lokalu jako „własnościowego” zamiast „lokatorskiego” może skutkować utratą dachu nad głową.
Dlatego tak ważna jest prawidłowa analiza stanu prawnego lokalu jeszcze przed złożeniem wniosku o upadłość.
Scenariusz 4 – mieszkanie wynajmowane
Jeśli dłużnik mieszka w lokalu wynajmowanym, to sytuacja jest najprostsza – umowa najmu nie wchodzi do masy upadłości, o ile czynsz jest regulowany na bieżąco.
Syndyk nie ma prawa rozwiązać umowy najmu, ponieważ nie jest to składnik majątku dłużnika.
W praktyce oznacza to, że dłużnik może spokojnie dalej mieszkać w wynajmowanym lokalu, o ile regularnie opłaca czynsz.
Co więcej – po sprzedaży innego majątku (np. samochodu czy mieszkania własnościowego), sąd może przyznać mu środki na wynajem nowego mieszkania, co daje realne zabezpieczenie w procesie oddłużenia.
Czy syndyk zawsze zabiera mieszkanie?
Nie.
Choć syndyk z mocy prawa przejmuje majątek dłużnika, to jego zadaniem nie jest „zabieranie”, lecz sprawiedliwe zaspokojenie wierzycieli w granicach prawa.
W praktyce:
- syndyk nie może wyrzucić dłużnika z dnia na dzień,
- dopóki mieszkanie nie zostanie sprzedane, dłużnik ma prawo w nim mieszkać,
- sąd zawsze dba o to, by zapewnić dłużnikowi możliwość zamieszkania po sprzedaży lokalu.
Dlatego kluczowe jest, by nie bać się kontaktu z syndykiem i sądem – a najlepiej, by wszystkie relacje prowadzić przez pełnomocnika, który zadba o prawa dłużnika i przypilnuje, by w procesie nie doszło do żadnych naruszeń.
Wyjątki i szanse na zachowanie mieszkania
Choć podstawową zasadą jest sprzedaż nieruchomości, w praktyce istnieją pewne wyjątki:
- Współwłasność nieruchomości w udziałach – jeśli mieszkanie jest współwłasnością w udziałach, a nie we współwłasności małżeńskiej, a tylko jedno z małżonków ogłasza upadłość, syndyk może sprzedać jedynie udział należący do upadłego. W wielu przypadkach małżonek nieobjęty upadłością może odzyskać pełną własność mieszkania przez wykup udziału.
- Niski majątek – brak opłacalności sprzedaży – jeśli wartość lokalu jest niewielka lub jego sprzedaż byłaby nieopłacalna (np. udział w nieruchomości o niskiej wartości), syndyk może odstąpić od sprzedaży.
- Ustalony plan spłaty bez sprzedaży lokalu – w bardzo rzadkich, ale możliwych przypadkach sąd może zatwierdzić plan spłaty bez konieczności likwidacji całego majątku, jeśli przemawiają za tym szczególne okoliczności (np. dzieci, choroba, niska wartość nieruchomości).
Podsumowanie – dom można stracić, ale spokój można odzyskać
Upadłość konsumencka to poważna decyzja – ale również szansa na uwolnienie się od długów i życia pod presją komornika.
To nie mit – po prawidłowo przeprowadzonej procedurze, dłużnik może odzyskać pełną zdolność finansową i rozpocząć nowy rozdział życia.
Nie zawsze da się uratować mieszkanie – ale zawsze można uratować siebie, swoje zdrowie i rodzinę.
A dobrze poprowadzona sprawa pozwala zabezpieczyć środki na nowe lokum i uniknąć nagłego wysiedlenia.
Jeśli stoisz przed dylematem: czy syndyk zabierze moje mieszkanie, co z domem po upadłości, czy mogę cokolwiek ocalić – skonsultuj swoją sytuację z kancelarią Eureka Restrukturyzacje, zrób swój pierwszy krok do życia bez zadłużenia. Umów się na bezpłatną konsultacje.
Od 25 lat pomagamy osobom zadłużonym odzyskać równowagę.
Zrobimy wszystko, byś mógł nie tylko wyjść z długów, ale też zachować to, co naprawdę ważne – bezpieczeństwo i spokój.